住宅の購入はおそらく人生で最も高価な買い物となるでしょう。20年、30年という期間にわたるローンを選ぶ際、内容や金利の比較検討は非常に重要となってきます。

弊社ではお客様一人一人のニーズに合ったローン選びから住宅購入やローンの借換えにかかるコストの説明やローン申請からのプロセスを最後まで無料でお手伝いさせていただきます。(弊社への報酬は金融機関から頂戴いたします)

変動金利

オーストラリアでは毎月第一火曜日にRBA(オーストラリア中央銀行)から発表される公定歩合に合わせて借入金利が変動する変動金利が最も人気があります。一般的におよそ80%のお客様は変動金利を選ぶといわれています。10年前までは住宅ローンの金利が8,9%というのが一般的でしたがここ最近は4,5%まで下がってきています。特にリーマンショック以降はオーストラリアの公定歩合も下がり続け、今は歴史的にも最も低い1.75%となっています。金利が4%を切るローンもでてきています。

また、変動金利のローンが人気の理由は現在の金利の低さだけではなくオフセット口座、リドロー口座といった繰上げ返済後も引出し可能な口座やクレジットカードの年会費が無料になるなど魅力的なパッケージが多いことも挙げられます。

メリット

  • 公定歩合が下がる場合には特に有利
  • オフセット、リドローなどの機能により融通が利く
  • 繰上げ返済のしやすさ

デメリット

  • 金利上昇時には不利となる
  • 家計管理がしにくい

固定金利

固定金利を選べばもちろん金利は一定期間は固定となります。日本での固定金利との一番の違いは期間の短さかと思われます。日本では25年間の固定金利というのが一般的かもしれませんがここオーストラリアでは通常1年から5年となります。この期間が過ぎますとその際の金利で新たに借入期間を延ばすか変動金利へと変更することになります。

メリット

  • 家計管理のしやすさ
  • 金利上昇時には安心

デメリット

  • 金利下降時には高い金利のままとなる
  • ローンの繰上げ返済の上限
  • ローン期間中の解約時の違約金

スプリット

上記の固定金利と変動金利を組み合わせたスプリットと呼ばれるローンもございます。これは借入額の一部を固定金利で残りを変動金利でと自由に割合を決めれる商品です。固定金利の安心感と変動金利の融通さの両方を得られることが特徴となっています。

メリット

  • 家計管理のしやすさ(固定金利の部分)
  • 公定歩合が下がる場合には特に有利(変動金利の部分)
  • 変動金利よりは安心感が得られる

デメリット

  • 繰上げ返済は限定的となる(固定菌の部分)
  • ローン期間中の解約時の違約金(固定金利の部分)

ロードック(Low-doc)

ロードックと呼ばれる通常のローンよりも審査で求められる書類が少なくて済むローンもあります。このローンは通常のローンの基準を満たせない収入の不安定な個人事業主、自営業者や投資家に人気があります。審査での必要書類が少なくて済み借りやすいという反面、借入額は購入価格の60%までとなっていたり金利も通常よりも不利なレートが設定されています。この60%という借入金額の上限は貸手抵当保険(Lenders Mortgage InsuranceまたはLMI) に加入することで引き上げることが可能となります。通常、金融機関は固定金利、通常の変動金利とロードックの変動金利を明記しています。

メリット

  • より単純な審査、必要書類の少なさ

デメリット

  • 金利は通常よりも不利
  • 60%までの借入可能額(通常は80%)

ラインオブクレジット(Line of credit)

ラインオブクレジットにより借り手は不動産を担保に好きな時に好きな目的で使えるクレジット機能が可能になります。借入限度額の多いクレジットカードとも言えます。引き出した分の利息は月払いでも一括でも返済可能となります。このローンは不動産価格の高騰した差額分でホリデーに行きたい、もしくは車を買い替えたいなど自由に使えるためすでに不動産を購入済みで評価額が上がっている物件のローン借換えとして人気があります。

メリット

  • 融通さ
  • クレジットカードに比べて低金利

デメリット

  • 消費に対する節度が必要

 

以上の5つがオーストラリアでの主な住宅ローンの選択肢となります。現在、多くの金融機関から様々な特徴を組み合わせたローンが提供されています。

弊社ではお客様それぞれのニーズに合ったローン選びからそれぞれのメリット・デメリットとともに不明な点は全てご理解いただき、納得安心していただけるお手伝いさせていただきます。

ローンに追加できる機能

 

基本的な住宅ローンのほかにも選べる機能があります。これらの違いを理解しておくことは賢いホームローン選びには欠かせません。主な特徴とメリット、デメリットを説明いたします。

オフセット口座

これは広い意味ではホームローンに付随した預金口座といえるかもしれません。住宅ローンの口座とは別の口座(オフセット口座)を開設しこの口座の残高分、住宅ローンの残高から差し引かれ、支払い利息を減らすことができます。

例えば住宅ローンの残高が50万ドルで10万ドルがオフセット口座にあったとします。通常でしたら50万ドルに対して利息が生じますがこの場合には40万ドル(50万ドル-10万ドル)に対してのみ利息の支払いとなります。極端な話、100%オフセットというのもありこの例ではオフセット口座に50万ドルあれば支払利息は0となります。

またこのオフセット機能は税金面でも大変有利といえます。住宅ローンをすでにお持ちで1万ドルの余裕資金があったとします。また住宅ローンの金利が4.5%、預金した場合の金利が2%とします。もしオフセット口座にいれた場合には年間450ドル利息を減らすことができます。預金口座にいれた場合には200ドルの利息を受け取れます。ですがこの200ドルの受取利息は個人の課税所得に含まれますので最大45%の所得税+2%の医療保険料がかかります。最大税率がかかる方の場合には実質残るのは106ドルとなってしまいます。どちらが有利かはわかりますよね。

このオフセット口座に入れたお金は繰上げ返済と同じ効果がありつつ、いつでも全額引き出すことができます。

メリット

  • 繰上げ返済がしやすい
  • 税金面で有利

デメリット

  • 毎月の口座手数料などがかかる場合が多い
  • オフセット口座の最低残高もしくは最低預金高が設定される場合もある

利息のみの返済(Interest only repayments)

利息のみの返済はそのままですが元本の返済を一切せずに利息部分だけの返済が可能となっています。これは借手に利便性をあたえ、家計のストレスを減らしてくれます。元本を返済しないので実質的には家賃の支払いと同じといえるかもしれません。最低限の利息だけ返済しつつ、家計に余裕があるときだけオフセット口座に資金を入れるということも可能です。通常5年までとなりますが延長することも可能です。

この利息のみの返済は特に投資家に人気でおよそ9割の投資物件に利用されているといわれます。といいますのもオーストラリアではネガディブギアリングといわれる投資からの損失分を給与所得などと相殺することが認められているため元本はそのままにして支払利息の控除を最大限利用する方が多いです。(ネガティブギアリングに関しましてはこちらを参照下さい)

メリット

  • 家計管理がしやすい
  • 返済額が少ない

デメリット

  • ローンの返済期間は短くならない

引出し(Redraw)

この特徴は借手が繰上げ返済した部分のみ住宅ローンから引き出すことができます。資金繰りに余裕がある場合には多く返済し、逆に資金が足りない場合にはこの多く払った分を利用することが可能となります。通常、2,000ドルなどの最低引出し額が定められています。

 

メリット

  • 利息の支払い額を減らせる
  • ローンの早期完済可能
  • いつでも資金にアクセス可能

デメリット

  • 引出す際の手数料が適用される場合もある
  • 最低引出し額が設定されている場合もある

繰上げ返済

通常の定められた返済額以上の金額を返済できる。

メリット

  • ローンの借入期間を短くできる
  • 支払利息を減らせる

デメリット

  • 手数料がかかる場合もある

その他

貸手抵当保険(Lenders Mortgage InsuranceまたはLMI)

現在、多くの金融機関は住宅ローンの申し込みにおいて20%の頭金を用意できない借り手に対して貸手抵当保険(Lenders Mortgage Insurance)の購入を義務付けています。ローン申請に関する保険ということで誤解される方も多いのですがこの保険は借手ではなく貸手である金融機関を守るための保険です。例えば10%の頭金で購入し、のちに返済ができなくなり抵当となっている物件を銀行が売却したとします。仮に売却額が購入額より15%下落していた場合に90%貸し出しているため全額回収ができなくなります。こういった場合に貸手抵当保険によってその差額分が銀行側に支払われます。

この保険はローン申請時に一回のみの支払いとなり、保険料は頭金の割合と借入金額によって決まります。頭金の割合が少なく借入金額が大きくなるほど保険料は高くなります。目安として80万ドルの物件を10%の頭金で残り72万ドルを借入する場合にはおよそ1万6千ドルの貸手抵当保険料の負担となります。

よくこの保険料は20%の頭金さえ用意できれば支払う必要がないため、それまでは購入を控える方もいらっしゃいます。ですがここ近年のオーストラリア、特にシドニーでの不動産価格高騰により得策ではない場合もあります。

例えば、今80万ドルの物件に対して手持ち資金が10%の8万ドルあったとします。3年後に20%の頭金が貯まったとしても毎年6%不動産価格が上昇した場合には不動産価格は95万ドルを超えています。結局およそ1万6千ドルの保険料をもったいないと購入を控えた結果、3年後には15万ドルも高い買い物となるケースもあります。

不動産価格の予想は誰にもできませんが日本のバブルと同じで結局いつかは下がると信じ続けて20年以上こちらにいらっしゃる方などはあの時買っておけば今頃は3倍になっていたなどという話をよく耳にします。

購入のタイミングは難しいかもしれませんがオーストラリアの歴史的に最も低い今の低金利、ローンが組みやすくなっているのだけは他足かといえるかもしれません。購入検討し始めた時点で弊社までご連絡いただけましたら様々なケースを想定したアドバイスさせていただきます。

 

 

 

 

  • ビジネスローン
  • 備品に関するローン
  • SMSFを利用したローン

初めての不動産購入の際の助成金(First Home Owner Grant)

NSW州では75万ドルまでの新築物件購入の場合のみ、1万5千ドルまでの助成金が適用されます。
下記の条件を満たす必要があります。

  • 契約日が2016年1月1日以降
  • 新築物件
  • 18歳以上
  • 2000年7月1日以前にオーストラリアで居住用物件を所有していない
  • 75万ドル以下の不動産価格
  • 最低6カ月は居住すること
  • 今までに新規購入の助成金を受給していない
  • 少なくとも1人はオーストラリアの永住者もしくは市民権保持者

初めて不動産を購入される方

  • オーストラリアで初めて不動産を購入される方のために失敗しない不動産購入とホームローン選びのポイントと簡単なステップをご紹介いたします。

ローンの借換えを検討されている方

  • ローンの借換えを検討されている理由はいろいろあるかもしれません。もっと有利な金利を探したり、固定金利から変動金利への変更を希望されたり、オフセット口座のあるローンを探されているかもしれません。

投資物件のローン選び

  • オーストラリアでの資産形成でとても人気のある不動産投資。そのためのローン選びはとても重要となってきます。