オーストラリアの不動産投資と節税対策(ネガティブギアリング)

株や投資信託などへの投資には不安を覚える日本人の方は多いかと思いますが不動産への投資には積極的な方もいらっしゃいます。日本でのバブルと同じだといわれながらも価格高騰し続けるシドニーの不動産価格。今年に入ってからは少し落ち着いた感は否めませんが長期的なキャピタルゲインへの期待に加え、この歴史的な低金利と節税効果のため魅力的な投資選択の一つといえます。 不動産投資の課税所得がプラスであればポジティブギアリング、マイナスであればネガティブギアリング、プラスマイナス0の場合にはニュートラルギアリングといわれます。一般的にいわれています節税効果の一因となっていますのがこの中のネガティブギアリングです。簡単にいえば不動産投資によるマイナス分、個人の課税所得を減らすことにより所得税を減らせるということです。   不動産投資において控除可能な経費は主に下記の通りです。 支払利息 借入費用 ストラタ(管理費) カウンシル 水道代 修理費(購入後一年以内の修繕はキャピタルとみなされ控除はできません) 不動産会社への代行費用 土地税 備品 この中でも金額的にも大きい減価償却、なかなか理解するのが難しいです。簡単に言えば車などと同じように不動産も購入した時点から価値は減少していくため、その目減り分を実際に現金などでの支払いをせずに税控除できるということです。 この減価償却はBMTなどの専門業者によって作成された減価償却表(Depreciation Schedule)をもとに控除されます。費用は作成時に700ドル前後かかりますが一度作成すれば通常30年有効でこの費用はもちろん税控除となり、減価償却による節税額によってほとんどの場合、一年目で回収できてしまいます。   ちょうど先日ご依頼いただきましたお客様のケースを例に説明いたします。   この方は、年収10万ドル以上の収入でQLDに40万ドルの新築タウンハウスを頭金10%で3年前に購入されました。2016年度と2017年度のタックスリターンでこの不動産からの収入を申告いたしましたがお忙しいことと以前の会計士からの説明不足で減価償却表を取得していませんでした。 […]

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4大銀行での住宅ローンは損?

オーストラリアでの不動産価格の高騰により、シドニーでの平均住宅価格は2017年には90万ドルを超え、新規ローンの平均借入額は44万ドルとなっています。   人生で一番大きな買い物であるマイホーム購入におけるローン選びはどうされていますか?   70%以上の方は、いつも使っている銀行だからという理由でANZ, Commonwealth, NAB, WestPacの4大銀行関連でローンを組んでいるという統計があります。   本当にそのローンが一番自分に有利なローンだと思いますか?もちろん銀行は自分のところのローンしかお勧めしません。おそらく変動金利か固定金利かオフセット口座を付けるかとかそれくらいの中で選んでいるかと思います。   他の金融機関と比較した場合、0.5%以上金利が有利になることもよくあります。 例えば50万ドルのローンが残っている場合、借換えするだけで年間2,500ドル節約できることになります。 ローンの借換えには手間とコストがかかると思って、面倒に思う方もいらっしゃるかもしれません。 弊社にご相談いただけましたら、提携している20以上の金融機関の中からそれぞれのお客様に合ったローン選びのお手伝いさせていただきます。借換えのコストも多くの金融機関はキャンペーンをしておりますので実際には政府機関への登録料などを除いてほとんどコストがかからないケースもあります。 また住宅ローンの金利や特典は頻繁に変わりますので3,4年ごとなどに定期的な見直しをされることを強くお勧めいたします。

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2018年度 予算案発表

個人所得税の変更 メディケア税増加 2019年7月1日よりメディケア税を2.0%から2.5%へ引き上げる予定です。メディケア税が非課税となる低所得者所得基準は2016-17年度において未婚者、既婚者、高齢者および年金受給者すべてに対して引き上げとなります。 HELPローンへの変更点 2018年7月1日よりHELP ローン(奨学金制度)の返済に関する所得基準等変更される予定です。 新たな最低所得は4万2,000ドル、返済率は1%となり、最高所得は11万9,882ドル、返済率は10%となります。 法人向けの変更 中小企業向け減価償却資産、即時償却ルールの延長 2万ドルを上限とする中小企業向け減価償却資産の即時償却ルールが2018年6月30日まで延長される予定です。 年間売上1,000万ドル未満の中小企業は、2万ドル未満の対象となる減価資産について即時に減価償却できます。それらの資産は、2018年6月30日までに初めて使用されるか、使用目的で導入されたものが対象となります。即時減価償却の上限、及び同資産の残高の即時償却は、2018年7月1日より1,000ドルに戻る予定となっています。 大手銀行税 事業負債が1,000億ドル以上の承認預金機関 (ADI : Authorised Deposit taking Institutions) に対し、2017年7月1日より主要銀行レビーが導入される予定です。1,000億ドルは名目国内総生産(GDP)に連動して上昇します。四半期毎に0.015%の税率で課税されます。年金ファンドや保険会社はこの対象とはなりません。 […]

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2016-2017年度 予算案

2016 – 17年度予算案   いよいよ来年度の予算案が発表となりました。 個人的な印象としましてはスーパーアニュエーションの利用に対して大幅な規制がかかりまた中小企業には大幅な優遇制度が適用されることになりそうです。 個人 個人の所得税は2016年7月1日より37%の税率の適用額が80,000ドルから87,000ドルに引き上げられることになりました。 現行 税率 改定後 0 -$18,200 0% 0 -$18,200 $18,201 – $37,000 19% […]

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2015-16年度予算案

いよいよ来年度の予算案が発表されました。 個人的にはかなりの恩恵を受けそうなので大歓迎といえる内容でした。特に下記の通り小規模な事業や子供を持つ家庭に配慮したものと思えます。   小規模事業(年間売上200万ドル未満) 法人税の引下げ-法人の所得税率は30%から28.5%に引下げられます。   個人事業所得に対する5%の減税-また法人化していない個人事業主に対しては各年度1000ドルを上限とし事業所得に対する税負担額が5%減額されることになります。   設立費の一括償却-事業設立に関する会計や法律などのアドバイス料が一括償却できる(今までは5年で償却)     2万ドルまでの一括償却-2015年5月12日から2017年6月30日までに購入した資産、2万ドルまでの一括償却の適用が認められます。今までは上限が1000ドルだったことを考えると大幅な引き上げとなります。   自動車費用に関する所得控除規則の変更 - 今まで自動車費用に関する所得控除額を申告するにあたり4つの計算方法がありましたが2つを撤廃しログブックによる申告とエンジンの大きさにかかわらず仕事関連の走行距離1キロに対し一律66セントとなります。 個人 個人の所得税率に変更はありませんでしたがワーキングホリデーの方には厳しい改正があり例外なく非居住者とみなされることになりました。今までは一定の条件を満たせば居住者としてみなされましたが、これからは8万ドル以下の所得に対して一律32.5%課税されることになります。 世帯収入6万ドル未満の家庭においてはチャイルドケアの費用の85%が助成金で賄われることになり、世帯収入が上がるにつれ助成金は減額となり世帯収入16万5千ドルの家庭では50%が自己負担となります。これは小さいお子様を持つ家庭にはうれしいニュースですね。

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